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高齡者住宅,「解圍」日本老齡化困境
發布時間: 2019-05-08   所屬欄目: 馮侖風馬牛    點擊次數: 2112
標簽: 日本|老齡化問題

【waigf.com訊】近日,國務院辦公廳印發了《關于推進養老服務發展的意見》,提出 28 條具體舉措。業內人士分析,這一文件的出爐將為養老服務打通「堵點」,對養老產業布局產生重大影響。根據民政部有關專家預測,到 2050 年中國的老齡人口將占中國總人口的三分之一。

 

據不完全統計,國內目前已有近 40 家上市房企涉足養老業務,布局養老地產。但在中國的養老地產開發中,多數開發者是由于房地產業發展的壓力而轉型,尚存在缺乏運營及管理建設經驗、醫養結合不充分、專業護理型人才緊缺等諸多「痛點」。


而同在東亞地區的日本是全球老齡化最嚴重的國家之一。人口老齡化給經濟社會的影響是全方位的:勞動力資源減少、儲蓄率下降、企業經濟效益受損,養老金、醫療保健、社會保障方面開支大幅增加。

 

截止 2017 年底,日本 65 歲以上老年人約 3500 萬,占總人口的比例約為 27.05%。與 2000 年相比上升了 10.07 個百分點。在龐大的老年人口規模支撐下,日本養老地產有了相當程度的發展,在實踐中已經形成了結構比較完善、門類比較齊全的老年住宅體系。

 

那么日本高齡住宅有何特色?對我國養老機構的發展有哪些值得借鑒之處?



完備及時的法令與政策支持


目前來看養老地產的發展大多是由醫療機構主導的集中式老年人社區,但日本的高齡住宅卻多為獨棟存在,很少形成規模化的小區。和北歐國家一樣,日本注重老年人生活的常態化及其獨立性的保持。但在老齡化越發嚴重的中國,我們目前的養老地產卻多為旅游項目改造,重硬件輕服務。同樣面臨少子高齡化的社會環境,日本對高齡者住宅的法令與政策支持值得思考和借鑒。


日本在 2011 年修訂的「長者居住法」,放寬經營高齡者住宅的申請,甚至還能取得政府的資助。除了在稅制上有優惠減免,新增建筑物、中古屋改造修繕,都有優厚補助金鼓勵,增加民間企業投入的誘因,創造出龐大的產業鏈。此舉不僅減少政府的財政負擔,也解決了不少社會問題。


大多數高齡者住宅中都設有飯堂

圖片來自Suumo.jp,由作者提供


日本政府利用法規及政策引導民間力量來提供附加價值高的自費服務,一方面滿足高齡者需求,另一方面也增加營業者利潤,更引發民間發展不同服務組合,也鼓勵營業者提供不同經濟條件的高齡者住宅及其他附加需求。


此外,因為老人的身體、經濟狀況都比較特殊,房東一般不愿意將房子出租給老人。日本政府出臺了《高齡者專用租賃住宅登記標準》,由政府搭建面向老人的租賃信息平臺,鼓勵房東按照此標準將現有房屋進行改建并登記備案,老人就可順利找到合適的住房。


日本的養老住宅目標是在 2020 年增至 60 萬戶。


圖片提供:河內利成


極致的精細化運作


日本養老地產主要分為「機構設施」和「住宅」兩大類。都不是以出售產權為目的的經營模式。「機構設施」模式是由開發商建造一所適合老年人居住的設施,設施內配置以護理為主的各種服務;而「住宅」則是房東通過收取租金得到投資回報的模式,特色是規模小、不間斷服務、功能優化。


以松下所設立的「真心香里園」為例,其充分使用數字技術,大到臥室起居、小到扶手馬桶都是智能家具設備,更結合了遠程醫療終端、智能機器人等前沿技術,實現了對老年人無微不至的照顧。


高齡者住宅房內的緊急對講及呼叫器


每位老人都隨身佩戴定位裝置。如果遇到危險,只要一摁開關,護理人員馬上就可以趕去幫忙。類似的傳感器無所不在:床腳處裝有一個探測器,老人夜晚睡覺不慎掉下床,探測器會自動報警,通知控制中心;床單夾層也有探測器,探知老人是否大小便失禁,床單浸濕;廁所內的探測器更多。馬桶蓋和馬桶座漆成不同顏色,防止老人弄錯;老人入廁時間過長或有異常反應,頭頂上的探測器會智能分辨,通知控制中心;抬手可及之處,是一個拉環,一旦需要時老人可直接呼叫。


床旁遙控器可調節床頭和床尾的高度,外側可直接轉換成輪椅,行動不便的老人也能依靠自己輕松在室內活動,同時也減輕了護工的負擔;坐位沐浴配套的輪椅可以直接進入槽內,減少了搬運的過程;床旁座椅式馬桶器適用于如廁不方便的老人,馬桶可自動沖洗;此外,還有智能玩具、洗發機器人、喂飯機器人等一系列智能機器人進行輔助照料工作。


浴室內隨處可見的扶手


收費和盈利模式


日本的「機構設施」類高齡住宅收費項目包括:入住金、管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。老人入住時一次性支付的費用叫「入住金」,支付入住金的目的是購買「收費老人住家」內的一個單元的房屋、共用部分、公共設施及設備的「使用權」。


在東京,有些高端「收費老人住家」的入住金標準為 1 億日元或 5000 萬日元以上;中端的在 5000 萬日元左右;低端住家在 1000 萬日元以下。入住金可以事先一次、分期或每月收取。


位于石川縣金沢市的Share金沢

選址在大學生聚居的地區

圖片來自Suumo.jp,作者提供


除此之外,「收費老人住家」每月還可以收取的費用包括管理費、餐飲、護理、清潔等各種服務費。通過向每個入住老人收取一次性的「入住金」,把每個單元的部分或大部分成本回籠,開發商的資金壓力得到了緩解。在運營過程中,再通過每個月收取管理費及服務費維持日常運營和回收其他投資成本。


「住宅」類高齡住宅不會收取「入住金」,按照房屋租賃的法律,房東可以收取相當于幾個月租金的保證金。除房租收入,房東還可以向入住老人提供餐飲、清潔等服務增加收入。目前基本型住宅的費用每月約 5 萬到 25 萬日圓(折合人民幣 3000 元到 15000 元),附加服務費用則依需求另計。


數據來源:國家統計局、觀點指數整理


結語


目前中國養老體系主要有三種基本模式,一種是居家養老,是以家庭成員作為養老支撐主體,與中國傳統思想「養兒防老」相契合,廣大農村人口以居家養老模式為主,占整體養老比例 90%;一種是社區養老,是依賴政府、家庭成員、社會力量為老年人提供養老服務,占整體養老比例 7%;一種是機構養老,例如養老院、養老公寓(養老地產)等,是以社會保障制度為根本,由復合型機構組件來提供養老資源的一種養老模式,占整體養老比例的 3%。


或許現在對于中國的房企來說,養老地產「最好的時代」尚未來臨,但隨著人口老齡化的迅速加劇,少子甚至無子女家庭總數逐步擴大,養老產業巨大的市場空間即將釋放,在這之前,企業在試水的同時也應當盡量多的學習和研究成功案例,以便結合本土特點做出最優選擇。

聲明: 本文由(外國買房網)編譯,轉載請保留鏈接: 高齡者住宅,「解圍」日本老齡化困境
評論1條評論
  • 13762275311

    鑒于西歐先進國家安置高齡老人的實例,社區養老和機構養老對于人口老齡化的中國社會將是相對理想的解決方案。

    2019/5/8 11:51:140

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