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數據揭秘:53年美國房市曲線圖告訴我們什么?
發布時間: 2019-04-30   所屬欄目: 外房資訊    點擊次數: 3305
標簽: 美國|房產市場

【waigf.com訊】2008年美國房地產市場泡沫的破裂,信貸環境出現惡化,最終導致了歷史上最嚴重的金融地產危機。很多人認為,美國房地產市場前景堪憂,未來無法預測;也有人堅信美國的經濟實力與世界第一強國的地位定能使房地產市場回暖。那美國房地產市場的未來到底會如何呢?下文我們將通過回顧美國50多年來的實際交易的房產均價,來探索美國房地產市場的規律和趨勢。



1965年-2018年美國房屋平均成交價格走勢圖



越戰:1969年,由于美國越南戰爭、阿拉伯國家大幅提高油價以及禁運石油,美國爆發了第二次世界大戰以后第5次經濟危機,導致住房抵押貸款利率從7%上漲至8-11%,房產市場價格下跌,于是“第一次房地產危機”開始了。而“壞景不長”,1972年房價觸底反彈,之后很快回到經濟危機之前水平,并且開始了數年的大幅上漲。


世界經濟危機滯漲:1981年,80年代世界第一次經濟危機爆發,世界各國發生嚴重的滯漲(Stagflation),美國失業率大增,“第二次房地產危機”爆發了。住房抵押貸款利率高達18%,一級借貸利率高達22%。人們對市場充滿了消極的態度,認為近10年房價都難以回升,于是,房產交易量大幅縮水。但事實上,僅過去兩年房價便又回到了上升的軌道。


全球商業房產投機:1991年由于全國性的商業房產投資過剩又爆發了一次小規模的房產市場波動,也就是“第三次房地產危機”。但其影響力相對較小,對于住宅市場,僅加州等地受到影響。之后,自1993年起,美國房地產市場開始了十幾年的繁榮期。


美國門檻降低次貸危機:在2006年左右房價達到高峰后,美國爆發了一次近50年最轟動的金融地產危機,同時也觸發了規模最大的 “第四次房地產危機”。由于房價的飆升導致需求量的下降,銀行為了刺激需求放寬了貸款門檻,取消贖回權比例上升,銀行沒收了越來越多的房產;2008年次貸危機爆發,越來越多的人無法再負擔房屋的貸款,只好低價將房屋出售,或是被銀行收回后以很低的價格拋售。據統計,2008年,美國整體房價下跌近20%,部分地區達40-50%。

這一場美國房地產市場的崩潰持續了近4年,直至2009年5月開始,標普的房地產季度報告帶來了令人鼓舞的消息:美國總體房價開始回升!2012年-2018年中,美國初級價格房產市場慢慢又回到了供不應求的狀態。



1.美國房價的整體規律


根據官方數據,自1965年至2018年第四季度,美國實際成交房價上漲了近19倍;與2007年頂峰相比更上漲了20倍;至今53年間平均每年上漲4.0%。如果觀察1990年至今的美國房價指數,我們發現房價指數年均漲幅5.5%,如果研究從2010年至今的區段,我們發現美國房價指數年均漲幅7%。



從53年的美國房價趨勢圖中可以看出:美國房產價格小波動不斷,大趨勢則穩定上漲。從1965年至今,共有四次大的房地產危機,亦稱為“市場調整期”。應該說美國房地產市場每一次的市場調整期都與美國甚至世界經濟周期密切相關。


總結來說:房地產市場長期看經濟與人口,短期看杠桿、利率與市場情緒。


2.影響美國房價波動的三大因素


(1)經濟發展是影響房價最核心的因素

從長遠發展來看,有經濟前景的國家和城市,房價才有希望。皮之不存毛將焉附,道理樸素簡單。脫離了經濟發展,房市高潮定不能持久,經濟潰敗下房市畫面更是不可描述2008年美國次貸危機后,美國經濟罕見的陷入負增長,不管是連續降息還是量化寬松,都無法拉住房價指數的持續下滑態勢,一直到2012年房價指數才觸底。隨著美國經濟回暖房價指數逐漸回升,并越來前高。



(2)人口結構決定房價增速何時見頂

人口結構是決定房地產需求的根本變量。從美國歷年房產市場情況來看,當適齡購房人口占總人口的比重上升,房地產市場需求旺盛,房價上漲動力較強,當適齡購房人口占比見頂回落,房價增速也無法再創新高。美國房地產市場之所以保持較為穩定的周期波動規律,與房地產總需求的持續增加有關系,美國相對開放的移民環境對于保持美國有活力的人口結構發揮了重要作用,美國適齡購房人口占比沒有出現實質性的惡化而長期下降,絕對量保持在平穩水平。



(3)杠桿、利率與房價指數總體正負相關,市場情緒短期影響顯著

2008年以前隨著美國家庭杠桿率的不斷抬升,美國房價指數逐年提高,二者斜率與走向高度相似。2008年后美國家庭杠桿率逐年降低,然而房價指數走出了下降后再上升的形態,與家庭杠桿率出現背離。從利率角度看,大體上,銀行抵押貸款利率走勢與房價指數同向而行。


April 18, 2019  source:Freddie Mac



從上圖中可以看出,目前的貸款利率,相較于美國房價高速上升期(2009年5月-2017年12月)有所升高,房貸利率的持續上升是目前預測下來的整體趨勢,原因是房屋庫存量長期供不應求,美國政府會采取調高利率來維穩,以此保持房市的健康,多方權威數據分析平臺都預測美國房價的增速會放緩但是在接下去幾年依舊會穩定地上升。


此外,我們可以從圖中直觀地看到,目前的房貸利率比2018年要下降不少,即使在利率走高的2018年,我們曾預測房產交易量會有所下降,但實際情況是2018年的整體美國房產交易量仍達到了驚人的5,340,000,其中中國客戶的成交量達到40,400,在國際買家中排名第一。目前的房貸利率相較于2018年對購房者來說要優惠很多,建議想要選擇美國進行房產投資的買家盡快操作, 因為后期上漲是必定的。


3.2018年美國房產市場情況回顧


目前最權威的美國房產價格指數-凱斯·席勒房價指數(S&P/Case-Shiller House Price Index)數據顯示:2018年全美整體房價較去年同期增長4.26%,2018年美國房價增速情況:


NO.1 拉斯維加斯 10.49%(同比2017年12月)。
NO.2 鳳凰城 7.48%(同比2017年12月)。

紐約房產價格增長放緩,整體穩定,低端房產增長明顯;波士頓、芝加哥增長穩定;洛杉磯和舊金山增速放緩。相較于2017年的最大變化是:中低端房產供不應求,房價持續上升。



4.2019年美國房產市場的五大趨勢


01.  房貸利率長期看將上漲(這一點在上文中已有闡述)

02.  全美房源庫存量持續緊張



過去幾年間,美國房產市場中的房源庫存量不斷下降。盡管上季度數據顯示,位于加州的幾大熱門房產市場上,待售房屋數量有所增長,但是全美范圍內,房源緊張的情況卻沒有明顯的改善。即便出現回升態勢,想要從低點恢復到幾年前的水平,或者實現市場供需平衡,仍然需要很長時間。隨著建筑行業材料及用工成本的不斷上漲,以及利率上升帶來的負面影響,預計 2019 年新增建筑數量將不足以扭轉目前庫存緊張的整體局面。



03.美國房價將持續上升

過去幾年間,美國房價增速大幅超過收入增長,導致普通買家的購房負擔不斷加重。2019 年,即使房價增速放緩,有限的房源供應量仍然會繼續推高房價,美國全國房源的掛牌價格到2019年3月為止,比2018年增長了7.2%。房價的中位數在3月第一次突破了30萬美元的價格線(此數據來源: Realtor.com)。


04.首次購房的千禧買家隊伍將進一步壯大

美國年青一代將進一步推動住房自有率的增長。上一次經濟衰退以后,美國住房自有率曾經一度降至幾十年來的歷史最低水平,隨后穩步回升。其中,35 歲以下年輕買家住房自有率上升最為明顯,潛在買家的人數也在不斷增長。參與本次調查問卷、年齡在 18 至 34 歲的受訪者中,有 21% 表示將在明年買房,比去年同期 14% 的水平有所增長。


05. 美國中部地區代替硅谷,成為主要增長點

近年來推動美國房產市場發展的主要熱門城市(主要集中于沿海科技中心)在 2019 年將逐步讓位于一批新興中部城市,未來幾年內,這些充滿機遇、房價適宜的地區將取代硅谷和西雅圖等地,成為拉動美國房市增長的主力軍。



以上是美國房價整體趨勢的分析,如果是純投資角度,該如何選擇投資區域?


外國買房網結合zillow的分析給我們客戶的建議是,買房時要從以下五個方面進行考察:



就業增長率:用于衡量當地經濟發展潛力。

住宅空置率:用于考察當地房市供需關系。
居住成本占收入比:用于衡量首次房屋買家的住宅負擔能力。

本地-外地房源搜索量比例:用于考察當地人口流動方向。
35 歲以下人口占比:用于衡量首次房屋買家人群基礎。


外國買房網總結:在經歷多年快速發展之后,美國房產市場已經于 2018 年底出現轉折,市場也更加趨于理性,2019 年將是美國房產繼續實現溫和轉型的一年,熱門區域的房價增速將放緩,但一些潛力區域的房價依舊將以較高的速率上升。

聲明: 本文由(外國買房網)編譯,轉載請保留鏈接: 數據揭秘:53年美國房市曲線圖告訴我們什么?
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