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馮侖:向東看的房地產
發布時間: 2019-04-08   所屬欄目: 馮侖風馬牛    點擊次數: 2715
標簽: 馮侖|房產市場

【waigf.com訊】我們都知道房地產的好日子已經過去了。似乎人們已經不再因為房價而亢奮,也不再因為房價而沮喪。人們變得心平氣和,有時候還表現出一些無奈。當然偶爾的政策松動也會給人們帶來些許的興奮。

 

對于房地產企業來說,我們需要考慮的不是當下的房價,而是在快速發展的住宅開發時代過去之后,我們應該如何重新找到自己出發的基點,重新定位自己、重新制定戰略、重新聚焦產品,形成自己的商業模式和競爭優勢。這就需要我們走出去看一看,去更成熟的市場觀察、學習、探尋答案,或者通過了解不同的標桿市場曾經發生過的故事,來尋找啟發。


美國學到更多的是房地產科技領域的創新


過去,我們比較多的是「向西看」,去西方看成熟市場里的房地產,特別是去美國看。我們在美國的房地產市場中,看到了很多比較先進的經驗,尤其是美國的房地產科技創新。比如說 Airbnb、WeWork,以及區塊鏈在房地產的應用(T-REITs)。這些創新使私人空間和公共空間的邊界變得模糊,大大提高了空間的使用效率,也給客戶提供了更好的體驗。

 

此外,在美國市場看得比較多的是房地產金融的變化和創新,特別是 REITs。它對商業不動產的運營帶來了革命性的變化。在商用不動產 REITs 的交易市場中,其中尤為搶眼的是醫療健康不動產,它大概占到整個萬億 REITs 市場的 15%。由于美國市場比較龐大,每一類細分領域,像大型購物中心、寫字樓,倉儲物流、教育研發,甚至是一些公共物業等等,美國市場上都可以找到值得關注和借鑒的經驗。

 

新加坡的公共住屋可概括為:「建屋發展局所建的政府組屋」。這些實用的組屋空間經過優化,為 80% 居民提供了保障性住房。2009 年,達士嶺組屋建成交付使用,成為建屋局應對挑戰,滿足都市住房需求的一個典范。這種創新解決方案解決了公屋的社會、物質和經濟問題。


除了「向西看」,我們在去年也來到新加坡考察,這是「向南看」。在新加坡,我們看到了在局促狹小的空間里開發城市的經驗。其中,被稱為「城市實驗室」的一整套高密度發展模式,就類似于我們曾經研發過的「立體城市」。

 

在新加坡,最能引起我們關注的還有組屋制度。在組屋制度下,政府承擔 80% 的責任來解決普通人的住房問題,剩下 20% 的住房問題交給市場,完全由市場來解決。這種制度很好地解決了多數人住房和少數人市場之間的關系,在維持新加坡的經濟成長和社會穩定起到了很重要的作用。

 

新加坡在大型組屋中的鄰里中心建設也有非常多經驗。除此之外,新加坡還提供了全亞洲最好的 REITs 市場,以及圍繞著 REITs 市場而出現的一些服務,包括投行服務、會計服務、律師服務等等,都值得學習借鑒。


中國現在的建設量很大,有大量外國建筑師來華做設計,也有不少項目與日本建筑事務所合作,三里屯SOHO 就是與隈研吾建筑都市設計事務所合作商業地產項目。


無論是「向西看」,還是「向南看」,我們覺得仍有一些不足。我們似乎忽視了東邊的鄰居——日本在戰后經濟快速成長的過程中,日本迅速地經歷了一個「開發時代」。在日本房地產的「后開發時代」,同樣有許多東西值得我們加以特別的觀察,同時學習、吸收他們的經驗,所以這一回,我們決定「向東看」,去日本看看。

 

自從入行以來,我和日本的同行有過較多的交流。最初是在建筑設計方面的交流,后來在一些項目上也有所交流。我們考察過日本的很多項目,但過去再多的考察、交流,都不如在房地產進入「后開發時代」以后,再去日本考察得到的印象深刻,而且通過這次考察的學習、體驗和思考,會有一個更全面的視角。


在介紹東京都市更新時,不得不提到「大丸有地區」,「大丸有」指的是東京重要的三個商務區——大(手町)、丸(之內)、有(樂町)中劃訂的一塊都市更新實驗區,有著詳盡的城市設計,聚集著東京高級辦公樓和酒店,享受特殊的規劃政策。


比如關于東京的都市更新。東京是一個密度非常高的城市,大東京地區有將近 4000 萬人。如何在這樣一個高密度的聚集區完成都市更新,使城市有機地增長,而不出現大拆大建的破壞,既不在破壞中成長,也不在建設中破壞,而是有機有序地成長,有很多門道值得借鑒、學習。

 

比如,在皇宮邊上的大丸有地區有將近 1.2 萬平方公里,它建了 500 多萬平米的建筑。整個傳統的地區經過十多年的都市更新,不僅密度大大地增加了,同時并沒有讓人感覺到壓迫感,也沒有感覺到不便利,更沒有感覺到大拆大建帶來的躁動和惶恐,而是感覺到它在自然有序地生長,城市變高變密,功能變復雜且方便,人們使用變得更加從容。空間里的機能越來越完善,特別是垂直綠化、都市農業,也在城市更新的過程中表達出強烈的生機。


戰后重建的優秀案例——1970年積水化學工業株式會社和大野勝彥合作的「積水海慕M1」(1970年)。工業化大生產大大提高了生產力、減少了現場施工的工作量并提高了資源利用率。高強度的大規模生產,房屋的標準化和合理化,都取得了長足的進步。


除此之外,日本最值得稱道的一件事情是工業化住宅。日本住宅工業化實際上已經有幾十年歷史了,它主要是為了解決高密度地區快速地建筑,同時又保持良好的質量。

 

工業化住宅其實可以分成兩種,一種是大型的集合式住宅,相當于美國的 Apartment(出租公寓)和 Condo(產權公寓)。這樣的大型集合式住宅要快速建筑,同時保持質量,那么工業化的方法是不二之選。目前,日本這種大型高層住宅的工業化程度非常高,大概已經可以做到 60%-70% 都能夠在工廠里完成,然后到現場把它組裝起來,速度非常快,質量非常高。

 

另外一種工業化住宅是非常私人化的,也非常人性化的。日本土地是私有的,如果你買了一塊地,你可以找松下、豐田這樣的公司,它們都可以用這種工廠化的方式迅速地完成一家一戶的私人住宅。如果你擁有一塊土地,你可以先到住宅公園,也就是樣板房集合的一個區域,像買家用電器一樣,去選購自己喜歡的房子。從選購下單到完成入住,也就 3 個月的時間,一切都非常完美,而且住宅質量非常高,維修也很方便。甚至你還可以菜單式選擇低配、中配或者高配,就跟買汽車一樣,所以豐田不僅能造汽車,而且是日本最大的住宅企業。

 

我看到目前國內關于工業化住宅這部分,已經有很多企業開始重視,政府也在強力推動。


三井不動產在藤澤開設了一個樣板房,針對自我健康和美容需求很高的住戶,房屋除了擁有智能音箱的場景設計外,臥室中的床墊下舍友睡眠傳感器,用于自動調節主臥室的亮度、溫度和聲音,以獲得舒適的睡眠,并且浴室配備松下開發的「雪美鏡」,可以檢查皮膚狀態和虛擬化妝功能。


日本的房地產中,還有一個值得我們特別關注和學習的方面,那就是房地產科技。日本的房地產科技主要體現在兩個方面。一是抗震防災系統。日本在防震技術方面,是領先全球的。無論是通過將墻壁和承重柱強化,再加入強度補充材料形成堅固的建筑物來抵抗地震,還是通過在地面和建筑物底部安裝彈性橡膠或摩擦承重座把震動的地面隔開,來降低震動強度,這兩種日本的防震技術,都能使房子抵抗八級以上的地震。其它諸如陽臺救生系統,可以讓住戶從高層逃生。這些都運用了很多科技。

 

另一方面,最近幾年日本在智慧住宅、智慧物業以及智慧能源系統這幾個領域的科技發展非常快。比如日本現在很多新的住宅,能夠通過屋頂的太陽能發電回收很多成本,也就是通過發電、賣電取得的錢,能夠大致覆蓋物業管理費以及其他一些日常支出,實現零成本持有一個物業。同時,人工儲電系統逐漸建立,一旦出現了危險和地震,它有一個「大盒子」,能夠儲存一個禮拜的電量。

 

同時,日本的智慧住宅中所有的電器的互聯網連接部分,實際上做得比歐美都要好。日本的科技,特別是智慧家電、智慧房屋、智慧能源系統的管理,這些方面都做得非常不錯,而且特別適合中國住宅借鑒。


蔦屋書店聞名全日本,除了販售書刊之外也提供音樂和電影的租借業務,而在這基礎上開設的 T-SITE 則是把蔦屋書店作為中心,附帶飲食、娛樂、家居業務,整合成引導現代人生活風尚的商店。這樣的經營模式可以最大程度地延長客人在店內的停留時間,在給書店帶來穩定的經營利潤的同時,也增加了顧客產生其他消費的可能性。


當然,在商用不動產方面,日本市場也有很多的經驗。一些特別的業態,比如蔦屋書店,把圖書、生活用品和文創產品結合起來的方式,很溫馨,讓人向往。這是一種很聚人氣的商業經營方式,不僅能夠在都市里面成長,而且在社區當中也展示出獨特的魅力

 

這些對亞洲,特別是對中國的住宅的開發和「后開發時代」的資產管理、物業經營,有很好的借鑒意義。我們在「向西看」的同時,沒忘了「向南看」。現在我們還必須「向東看」,去日本看看。充分汲取東、南、西各方面的經驗和長處,才能使我們的企業在「后開發時代」站穩腳跟,走得更遠,走得更好。

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評論1條評論
  • 15361886807

    雄安新區住宅就是新加坡模式,建筑藝術,發展模式 沒有國界之分 日本在工業化建筑是翹楚 值得學習!

    2019/4/8 11:52:510

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